فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستأجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر است پس به نظر شما بهترین روش برای تخلیه چیست؟

مستأجر بعد از اتمام قرارداد اجاره دو قصد دارد. یا اینکه با موافقت مالک قرارداد اجاره را تمدید کند و بار دیگر از ملک اجاره شده استفاده کند و یا اینکه ملک را به طور کامل تخلیه کند.

اما مستأجر هیچ یک از قصد بالا را در نظر نمیگیرد و قصد دیگری دارد و یعنی ملک را در تاریخ مقرر و بعد از تمام شدن آن تخلیه نمیکند. در این صورت عمل مستأجر به دلیل نداشتن قرارداد اجاره و یا تمدید آن و تخلیه نکردن ملک در حکم غصب میباشد و مقررات مربوط به غصب درباره آن اجرا میشود.

در اینجا مالک باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند و دادخواست خلع ید به دلیل اینکه قرارداد اجاره بین ملک و مستأجر قبلا تنظیم شده است رد خواهد شد.

ولی در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف فعلی نباشد دیگر طرح دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم این دادخواست ابتدا باید مالکیت خود را اثبات کند و سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را از تصرف او خارج کرده است را ثابت کند  یعنی فرد باید بدون اجازه ملک او را تصرف و غصب کرده باشد. این تفاوت میان دعوای خلع ید و دعوای تخلیه می باشد.

دعوای خلع ید برای ملک مشاعی

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود.

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات ملک مشاعی است.

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاعی را منوط به اجازه سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن می باشد. بنابراین محکوم‌ له در دعوای خلع ید (به معنای اخص) در ملک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌ فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان راجهت تخلیه ملک مشاع بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد.

هـمـان‌ گونه که می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو است که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.

نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها  بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

اقدامات دادگاه در رابطه با خلع ید و تخلیه

  • احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند ما لکیت (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز نماید و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
  • تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده
  • احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر میزان تصرفات وی از طریق معاینه محلی و تحقیق محلی و در صورت نیازجلب نظر کارشناس

مواد استنادی برای صدور حکم

مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و برای قلع و نزع مستحدثات استناد به ماده ۱۱۳ و ملاک مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی

دفاع خوانده

خوانده در این دعوا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد و الا تصرف وی غاصبانه است چرا که مالک حق هر نوع استفاد و تصرف در مالمیک خود را دارد وقتی فردی مالکیت خود را باارایه سند مالکیت به اثبات میرساند و خوانده نمی تواند دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد مثلا ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده است و یا ملک مورد دعوی را خریداری نموده است تصرفش ناشی از غصب است.یعنی تصرف باید بارضایت و اذن مالک باشد. به این شرح با یدادامه داداگرخواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل نشده است با ید دادخواست الزام به تحویا مورد معامله را بدهد و یا در دعوی االزام به تنظیم سند این موضوع را مطرح نماید و اگر بخواهد دعوی خلع ید را مطرح نمایداین دعوی   را وقتی می توان طرح کرد که ماکلیت خواهان استقرار یافته باشد  ووقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا ما دامیکه حکم به نفع خواهان صادر نشده و اجرا نشده و سند بنام و مالکیتش استوار نشده نمی توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تاآن زمان راندارد.

شرایط و ارکان خلع ید

هر دعوای حقوقی که در محکمه مطرح می‌شود، دارای شرایط و ارکان جداگانه‌ای است.

بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل‌دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است و ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی مؤید این مدعاست. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌نماید، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه ارائه کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا حکم صادر نماید. اگر اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شود و خواهان دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف فعلی وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد.

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول(خانه،مغازه،زمین)بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه(امروزه شورای حل اختلاف)می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهندل.اما در تخلیه قرارداد وجود دارد. اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است  مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند در تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی اثبات ماکیت را پذیرفته است. با توجه به ق.آ.د.م  رسیدگی به دعوای خلع ید  در حوزه اختیارات دادگاه عمومی میباشد و دعوای تصرف عدوانی هم به انتخاب مدعی می باشد.

در مواردی هم مدعی طبق ماده ۶۹۰ ق.م عمل مینماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

مزایای تنظیم دادخواست خلع ید و تخلیه توسط وکیل

  • مدت زمانی که دستور تخلیه گرفته میشود بسیار کمتر میباشد.
  • نیازی به حضور مالک برای اجرای حکم تخلیه نخواهد بود
  • نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا نخواهد بود.
  • وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف و یا مستأجر بگیرد.
  • پس از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال متصرف را توقیف کند.
  • اگر ملک مورد اختلاف دارای چند مالک میباشد تمامی مالکین میتوانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید و تخلیه استخدام کنند.

ضرورت وجود مالکیت در دعوای خلع ید

دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک مطرح می شود. خلع ید مختص به اموال غیر منقول است و یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد . مراد از غیر منقول ، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نسب شده است امکان پذیر نباشد.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است ، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. دعوای خلع ید ،یک دعوای مالی محسوب می شود.

با توجه به آنچه گفته شد زمانی که خواهان دادخواستی به عنوان خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا اثبات مالکیت خواهان و تصرف غاصبانه خوانده دعواست. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه ارائه کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.

مراحل خلع ید و تخلیه املاک توسط وکیل

شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با مؤسسه حقوقی ملک پور تماس حاصل فرمایید)

پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.

در این مرحله وکیل شما مراحل قانونی برای اقامه دعوای خلع ید و تخلیه از ملک را انجام خواهد داد.

مدارک خلع ید و تخلیه املاک توسط وکیل

مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی

ارائه قرارداد اجاره برای تخلیه و سند مالکیت برای خلع ید الزامی است.

لازم است بدانید که استفاده از وکلای مجرب حصول نتیجه را برای شما آسان تر و محتمل تر می سازد.

وکلای با تجربه در مؤسسه حقوقی ملک پور تمام توان خود را جهت اثبات حقانیت شما به کار خواهند برد و تا نتیجه مطلوب دست از کار نخواهندکشید. در اسرع وقت با مشاورین و وکلای همیشه همراه مؤسسه حقوقی ملک پور تماس گرفته وکوتاه ترین  وبهترین راههای احقاق حق خود را پیدا نمایید .