دعاوی ملکی  بسته به نوع و موضوع آن می تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو  باشد.

منشاء دعاوی ملکی  ارتباط میان اموال غیر منقول و انسانهاست که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن ها قوانین متفاوتی در رابطه با آنها وجود دارد.

میان دعاوی ملکی موضوعات بسیاری یافت می شود همانند: دعاویی الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهدات، الزام به اخذ پایان کار، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاعی و همچنین دعاوی کیفری مانند: انتقال یا فروش مال غیر،جعل سند، تصرف عدوانی و کلاهبرداری و ممانعت از حق، که همه این موضوعات روند قانونی و حقوقی جداگانه ای دارند.

پرونده هایی که به املاک و اراضی مربوط میشوند یرونده هایی حساس و تخصصی هستند و در مسیر پیگیری پرونده این تجربه ودانش و آگاهی به قوانین وکیل ملکی است که می تواند سرنوشت ساز باشد.

مواردی که یک وکیل ملکی باید در رابطه با آن مطالعه و آگاهی داشته باشد عبارتنداز:

  • آگاهی از آرای وحدت رویه
  • آگاهی و اطلاع از آرای اصراری
  • آگاهی از آرای شعب دیوان عالی کشور
  • آگاهی و اطلاع از آرای دادگاه های نخستین و تجدید نظر
  • اطلاع از نظریات مشورتی
  • آگاهی کامل از قوانین ثبت
  • آشنایی نسبت به دادخواست و معرفی دعوا

ملک

ملک تنوع  بسیار دارد. مهترین املاک را می توان به ملک مشاعی و ملک مفروز تقسیم کرد که موضوع بسیاری از دعاوی ملکی همین دو مورد است.

در تعریف  ملک مشاع باید گفت که ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد که در تمامی جزء به جزء یک ملک به نسبت سهم خود دارای مالکیت می باشند و ملک مفروز ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد.

مالکیت اشخاص بر املاک می تواند هم به صورت مشاعی باشد و هم به شکل مفروز مانند مالکیت آپارتمان که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی است و مفروز و مشاعی آن مانند راه پله ها و حیاط و پشت بام در مالکیت مشاعی، قرار دارند.

در  مواردی هم نام عرصه و اعیان را شنیده ایم مثلا در قانون قدیم آمده که زن تنها در اعیان ارث می برد که البته در قانون جدید در هر دو مورد سهم یک هشتم را خواهد برد. ملک غیر منقول به عرصه و اعیان تقسیم می شود. در هر ملکی که بنایی ساخته شده ،زمین «عرصه» نامیده می شود و بنای احداثی بر روی زمین، «اعیان» نامیده می شود.گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

حقوق اشخاص در املاک

یک وکیل ملکی باید کاملا به حقوق افراد و اشخاص در املاک واقف باشد.

حقوق مربوط به افراد در املاک به دو دسته تقسیم می شود

اول: حقوق مربوط به شخص مالک

– حق تصرف و سلطه بر اموال

مالک ، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارا می باشد به شرطی که مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و این تصرف بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد جز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج کند.

–  مالکیت بر محصول ملک

کلیه گیاهان و درختهای رشد کرده در ملک و یا میوه های متعلق به درختان هر ملکی، در مالکیت صاحب ملک، قرار می گیرد.

دوم: حقوق مربوط به اشخاص ثالث که در ملک شخص دیگر دارند

مانند: حق انتفاع و حق ارتفاق و حق وقف

متداولترین دعاوی ملکی

یک وکیل ملکی مجرب بیشتر با دعاوی و پرونده های ذیل سرو کار دارد:

–  تخلیه

اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید  قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تجاری مراجعه نماید.

– الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک ، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی به نام خریدار می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلف از انجام آن خودداری می کنند. در این صورت خریدار یا وکیل ملکی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند.

خریدار قبل از اقامه دعوا باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، و ملک هم مشکل حقوقی نداشته باشد نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می کند.

–  تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی چه از لحاظ کیفری و چه از لحاظ حقوقی از جمله دعاوی ملکی متداول است.

در دعوای تصرف عدوانی فرد می تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آن اختیار دارد، ولی باید بداند که اگر دعاوی به صورت حقوقی مطرح  شوند، دوباره نمی توانند به روش کیفری اقامه شوند اما دعاوی کیفری را دوباره می توان به روش حقوقی مطرح کرد. همین امر لزوم بهره گیری از وکیل ملکی را در دعاوی رفع تصرف عدوانی توجیه می کند. زیرا در هر یک از روش ها جریان پیگیری پرونده و طریقه اثبات دعوا متفاوت است.

– خلع ید

دعوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی گفته می شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت کرده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف غیرقانونی از ملک را دارد. در دعاوی خلع ید، متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه داده است.به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی  اشتباه می کنند و این باعث می شود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد می شود حتما پیشنهاد می شود با یک وکیل ملکی باتجربه مشورت کنید.در این موارد به شما توصیه می شود از وکلای مجرب ملکی مؤسسه حقوقی ملک پور در جهت رفع مشکلات خود استفاده نمایید.

– الزام به تحویل مبیع

برای آشنایی بیشتر شما با این مبحث لازم است که سه واژه را تعریف کنیم

این سه واژه عبارتنداز: بیع/بایع/مبیع

بیع: به معنای فروش مالی در مقابل وجه نقد یا همام خرید و فروش

بایع: فروشنده

مبیع: کالای منقول یا غیرمنقولی که به فروش می رسد که در اینجا ملک غیر منقول می باشد.

فروشنده مکلف است پس از فروش ملک به مشتری، مبیع را به وی تحویل دهد، اما در مواردی فروشنده از این امر سر باز می زند، به خصوص در مواقعی که زمانی بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل سودجویی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. در هنگام بروز این مشکل خریدار می تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود از فروشنده نماید.

–  رفع مزاحمت

دعوی رفع مزاحمت نیز از جمله دعاوی تصرف می باشد و در آن، مالک و متصرف قانونی ملک از کسی که در تصرف او ایجاد مزاحمت کرده شکایت می نماید و به این ترتیب، به رفع مزاحمت وی اقدام می کند.

خصوصیات یک وکیل ملکی با تجربه

– یکی از خصوصیات بارز یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه اوست.

علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده را دارند، اما تجربه یک وکیل ملکی خبره در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می شود تا  بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی قبول وکالت کند.

– از دیگر  خصوصیات یک  وکیل ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی او در زمینه های مختلف حقوقی،کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، همانطور که در بالا گفته شد با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه های کشور نیز آشنایی کافی داشته باشد.

برای مشاوره با وکیل ملکی با تجربه به کجا مراجعه کنیم؟

وکلای با تجربه مؤسسه حقوقی ملک پور ، با پیشینه ای درخشان در ارائه مشاوره های موثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده های متعدد و پیچیده دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و … و  بهره مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، رویه مرسوم دادگاه ها و به پشتوانه سوابق قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده های ملکی، حقوقی، ثبتی، کیفری و دیگر پرونده های شما عزیزان با موضوعات گوناگون هستند.

همچنین طرفین قراردادهای خرید و فروش و نقل و انتقال املاک می توانند برای مشاوره و تهیه و تنظیم و امضاء قراردادهای ملکی خود از وکلای باتجربه امور حقوقی و ملکی مؤسسه حقوقی ملک پور استفاده نمایند.