متأسفانه مانند بسیاری از موارد دیگر قانون‌گذار تعریفی از آپارتمان ارائه نکرده و این امر موجب تعاریف گوناگون از آن شده است.

اصولا آپارتمان موردنظر قانون عبارت از: «مسکنی است که جزئی از ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت‌های تابعه  است که مجموع آن‌ها یک واحد را تشکیل می‌دهد.»

قوانین آپارتمان‌ها تعریف صریحی از قسمت‌های اختصاصی  ارائه نداده است ولی می‌توان با توسل به مفهوم مخالف قسمت‌های مشترک تعریف تقریباً جامعی را ارائه داد. بنابراین می‌توان گفت قسمت‌های اختصاصی به‌طور کلی بخش هایی است که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده شده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی برای استفاده یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده یا اینکه بر طبق عرف و عادت جزء ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قرار گرفته باشد.

قانون تملک آپارتمان‌ها به تعریف بخش‌های اختصاصی به این شرح می‌پردازد: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته است.»

از منظر حقوقدانان و وکلا و قضات دادگستری بخش های اختصاصی که مشمول قوانین آپارتمان ها می باشد، در واقع همان مفروزات یا آپارتمان‌های جداگانه‌ی ساختمان، در صورت داشتن ملحقات و متعلقات از قبیل پارکینگ، انباری و… می‌باشند که در اماکن تجاری می‌تواند به صورت مغازه ظاهر شود.

مالکیت در‌ قوانین آپارتمان ها

در آپارتمان‌های مختلف، مالکیت شامل دو قسمت است:

* قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌هایی که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از دیگر واحدها و قوانین آپارتمان ها هستند که شامل:

  • سرویس  شامل راهرو، رختکن، آشپزخانه و …
  • خواب شامل اتاق خواب، حمام و…
  • پذیرایی شامل هال، سالن پذیرایی، بالکن و …
  • ملزومات آپارتمان شامل انباری و پارکینگ

* قسمت‌های مشترک

قسمت هایی است که حق استفاده از آن به یک یا چند آپارتمان منحصر می‌شود. مهم‌ترین ویژگی‌های این بخش عبارتند از:

  • استفاده غیر انحصاری

انحصاری در لغت به معنی ویژه، خاص و اختصاصی است و استفاده انحصاری در حقیقت استفاده اختصاصی و بدون مزاحمت و شخصی می‌باشد و این ویژگی یکی از وجوه افتراق قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک یک ساختمان به حساب می‌آید.

  • انتقال قهری

منظور از «انتقال قهری قسمت‌های مشترک یک ساختمان» انتقال خود به خود آنها و وابستگی انتقال آن قسمت‌ها به اراده مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌باشد، بنابراین وقتی مالک اراده می‌کند قسمت‌های اختصاصی را انتقال دهد در حقیقت به صورت ضمنی و تبعی بر انتقال قسمت‌های مشترک که تابع قسمت‌های اختصاصی است اجازه می‌دهد.

اما منظور از «انتقال قهری به معنی عام» این می‌باشد که ممکن است مالک یک یا چند آپارتمان فوت نماید و در اثر فوت، آپارتمان به‌طور قهری به ورثه او منتقل گردد. در این حالت قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان به‌طور قهری جزء ماترک مورث بوده و به ورثه وی منتقل خواهد شد. بنابراین امکان «انتقال قهری» قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان وجود خواهند داشت.

مدیر و مسئولیت‌های مدیر در قوانین آپارتمان ها

  • اگر تعداد مالکان از ۳ نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود.
  • اگر بر سر زمان تشکیل مجمع عمومی توافق نشده باشد، این زمان به اکثریت مطلق آراء مالکان تعیین می‌شود.
  • در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع عمومی و مدیر یا مدیران انتخاب می‌شود.
  • حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی بر عهده مدیر خواهد بود.
  • تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است‌.
  • مدیر یا مدیران مکلف‌اند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمت‌های مشترک و انجام دادن دیگر کارهای مورد نیاز بنا، دربان و سرایدار استخدام کنند.
  • مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمامی بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند.
  • مدیران باید میزان هزینه و مخارج متعلق به هر شریک را قبل یا بعد از پرداخت هزینه، به وسیله نامه سفارشی به نشانی تعیین‌شده از طرف شریک، به او اعلام کنند.
  • مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء هستند و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.

وظایف مجمع عمومی شرکاء:

  • تعیین رئیس مجمع عمومی‌
  • انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
  • اتخاذ تصمیم درباره اداره امور ساختمان‌
  • تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌ ساختمان
  • تصمیم‌گیری درباره ایجاد اندوخته صندوق اضطراری برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنای ساختمان
  • تفویض اختیار به مدیر یا مدیران با هدف انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان‌

پرداخت شارژ در قوانین آپارتمان ها

«شارژ» شامل هزینه‌های عمومی ساختمان است که به وسیله مجمع عمومی ساختمان تعیین می‌شود. در صورت امتناع مالک یا مستأجر یک یا چند واحد از پرداخت سهم‌شان از این هزینه‌ها، می‌توان این کارها را انجام داد:

  • مطالبه مبلغ شارژ با ارسال اظهارنامه از سوی مدیر یا هیات مدیران
  • اگر متخلف ظرف ده روز شارژ را نپردازد، مدیر یا هیات مدیران می‌توانند از ارائه خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز) خودداری کنند.
  • مراجعه مدیر یا هیات مدیره به اداره ثبت محل وقوع و درخواست وصول وجه مزبور طبق اظهارنامه.
  • طرح دعوای دریافت شارژ

اگر مالک باز هم از پرداخت شارژ امتناع کند، دعوایی باید مطرح شود که به قرار زیر است:

  • مراجعه مدیر ساختمان به دادگاه حقوقی محل وقوع ساختمان و اقامه دعوی
  • ارائه دادخواست به دادگاه
  • ادله اثبات دعوا با رونوشت مدارک مدیر یا هیات مدیران، صورت ریز سهم مالک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده

دادگاه‌ها به این‌گونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی می‌کنند.

توصیه میکنیم در رابطه با کارهای حقوقی و دعاوی مربوط به آپارتمان خود با مؤسسه حقوقی ملک پور تماس حاصل فرمایید و از تجارب وکلای خبره این مؤسسه در این رابطه بهره مند گردید.

قوانین آپارتمان ها در رابطه با خسارت به علت تعمیرات و بازسازی

اگر هنگام تعمیر آپارتمان بر اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی، به آپارتمان‌های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود، مالک آپارتمان زیان‌دیده می‌تواند با تقدیم داد خواست به دادگاه، زیان‌های واردشده به خود را از مالک مقصر بخواهد.

اگر آپارتمان کهنه شده باشد و بعضی از افراد بخواهند خانه را بازسازی یا نوسازی کنند، اما تعدادی نیز با این کار مخالف باشند،‌ کارهای قانونی زیر باید انجام شود:

  • ارائه نامه «تمایل به نوسازی» به شورای حل اختلاف از سوی خواهان
  • ارجاع موضوع به کارشناس برای بررسی
  • تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان از سوی  سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری

آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، به تجدید بنای مجموعه بپردازند. مدیر ساختمان نماینده همه اعضای ساختمان در این دعوا است. مالک یا مالکان می‌توانند کارشناسی را برای خانه خود انتخاب کنند. اگر مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس هم تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی  با درخواست مدیر یا هیات مدیره، کارشناس را انتخاب می‌کند.

هزینه‌های‌ مشترک در آپارتمان ها

طبق قوانین آپارتمان ها شریکان ساختمان موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، مشارکت کنند.

در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد (از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت پشت‌بام و مانند اینها) به ترتیب مقرر در بخش مالکیت قوانین آپارتمان‌ها و دیگر مخارج که به میزان مساحت زیربنا ارتباطی ندارد (مثل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگهداری تاسیسات‌، باغبان‌ و تزیینات قسمت‌های مشترک) به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان یا مستأجرین تقسیم می‌شود.تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.

البته اگر به موجب اجاره‌نامه، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری ورزد، مستاجر می‌تواند این هزینه‌ها را از محل مال‌الاجاره پرداخت کند. هر یک از شریکان که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند با مراجعه به مدیر، رسیدگی به موضوع را تقاضا کند. در صورت خودداری مدیر از رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.

وکلای خبره و مجرب مؤسسه حقوقی ملک پور با سوابقی درخشان در ارائه مشاوره های مؤثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده های متعدد و پیچیده دعاوی  بهترین و مطمئن ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور حقوقی و قوانین آپارتمان ها می باشد. با ما تماس بگیرید.