فروش ملک به صورت دادن وکالت به وکیل یا شخص ثالث یکی از موارد شایع معاملات است. مهمترین موضوع در امر وکالت دادن این است که وکیل تنها می توانید قبول وکالت از یک موکل زنده را داشته باشد و در صورت فوت موکل وکالت او نیز باطل می شود.

طبق قانون مدنی وکالت نامه به عقدی گفته می‌شود که یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می‌کند. فردی که امور به او ملحق می‌شود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد موکل نامیده می‌شود.  وکالت نامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.

وکالت بلاعزل

وکالت را در یک تقسیم بندی می توان به دو دسته ساده و بلا عزل تقسیم کرد.در وکالت ساده موکل می تواند هر وقت که می خواهد وکیل را عزل کند. عقدی که این روزها زیاد در دفترخانه ها برای خرید و فروش ملک  نوشته می شود وکالت بلاعزل است که این نوع وکالت، ممکن است دردسرهایی داشته باشد. شما می توانید برای فروش وکالتنامه ای ملک خود از هر نوع وکالتی که بخواهید استفاده کنید. با دادن وکالت فروش به وکیل خود وکیلتان قادر خواهد بود هرمالی را برای شمافروخته و به غیر واگذار کند.

برخی تصور می‌کنند که با اخذ وکالت بلاعزل در فروش، مالک ملک شده‌اند، حال آنکه این یک تصور اشتباه است و وکالت در فروش صرفا اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل است و هیچ حق مالکیتی برای وی ایجاد نمی‌کند. بنابراین راه حل مناسب برای حل این مشکل این است که اگر تنظیم سند رسمی به هر دلیلی برای طرفین مقدور نیست و می‌خواهند معامله وکالتی انجام دهند، در کنار وکالت بلاعزل در فروش، یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنند، زیرا که با وجود این مبایعه‌نامه، حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌شود و در صورتی که فروش وکالت‌نامه ای ملک به هر دلیلی منفسخ شود، حق مالکیت فرد از بین نخواهد رفت و او این امکان را خواهد داشت که تنظیم سند رسمی به نام خود را تقاضا کند. راه دیگر این است که در حین فروش وکالتنامه ای ملک در متن وکالتنامه قید شود که وکیل حق واگذاری یا فروش ملک به خودش را ندارد و حتی می توان قید کرد که وکیل حق دریافت ثمن معامله را نیز ندارد و تنها این امر برای مالک مقدور خواهد بود.

گاهی تصور می‌شود در صورتی که در عقد وکالت شرط شود که وکالت بعد از فوت موکل باقی است در این صورت وکالت با فوت از بین نمی‌رود. ولی این تصور نیز اشتباه است و ممکن است از این شرط استنباط شود که مقصود طرفین وصایت بوده است چرا که وکالت بعد از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند و لذا فرد نمی‌تواند وکالت خود را اعمال کند. در این صورت، فرد ناچار است اثبات کند که عقد میان او و فروشنده، وصایت بوده است و نه وکالت. اثبات این امر نیز امری دشوار و گاه غیرممکن است. باید بدانید که در تمام این مراحل موکل می تواند بدون اطلاع وکیل خود اقدام به فروش کند و در این حالت وکالت اگر چه حتی وکالت بلاعزل باشد منفسخ خواهد بود.

در هر حال در فروش وکالتنامه ای ملک وکیل شما قادر خواهد بود هر مالی را برای شما بفروشد (اعم از مال شخصی و یا مالی که به ارث به شما رسیده باشد.) ممکن است زمین باغ و یا باغچه یا آپارتمان و یا ملک تجاری اتومبیل و تلفن و تلفن همراه و یا سهام شرکت و یا بورس و یا هر چیزی که تصور کنید باشد و نیز پس از آن موظف است وجه حاصل از فروش را در قبال رسید کتبی بشما تحویل نماید این وکالت شامل پیش فروش اموال مذکور میباشد و بطور کامل نیازهای مشابه شما را حل مینماید این وکالت قابل ادغام با وکالت های کاری اداری اعم از ساخت و ساز و یا رهن و اجاره و یا دادگاهی می باشد.

عواملی که موجب فسخ فروش وکالتنامه ای ملک می شوند:

  • از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت
  • انجام عملی منافی با وکالت توسط موکل
  • پایان مدت وکالت
  • فوت وکیل یا موکل

مشکلات فروش وکالتنامه ای ملک

– توقیف مال بعد از فروش وکالتنامه ای ملک

از خطراتی که خریدار وکالتی را تهدید می‌کند، امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی توسط طلبکاران فروشنده است. چرا که مال موردنظر هنوز به طور رسمی به نام فروشنده است و لذا در قبال دیون وی قابل توقیف است. برای مقابله با چنین خطری، خریدار باید بتواند اثبات کند که قبل از توقیف مال توسط طلبکاران، این مال به وی منتقل شده است.با اثبات این امر، وی می‌تواند رفع توقیف مال را بخواهد اما این امر نیز منوط به طرح دعوی در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله است و برای مدتی مال را از دسترس خریدار خارج می‌کند و به وی ضرر وارد می‌شود.

– اختلاف میان خریدار و فروشنده

از مشکلات ناشی از فروش وکالتنامه ای ملک زمانی است که بین فروشنده و خریدار بعد از تنظیم وکالت بلاعزل در فروش، اختلاف حادث شود و بعد از اعمال وکالت توسط وکیل، فروشنده هرگونه معامله بین خود و وکیل را منکر و مدعی دریافت ثمن معامله‌ وکیل ‌شود. طبق عمومات قانون مدنی، از آن‌جا که وکیل به نمایندگی از فروشنده اقدام به فروش مال می‌کند، در صورتی که حق دریافت ثمن را داشته باشد، باید بعد از دریافت، آن را در اسرع وقت به موکل تحویل بدهد. لذا در این‌جا نیز فروشنده می‌تواند از وکالت بلاعزلی که به خریدار داده است، سوءاستفاده کرده و ثمن را از وی مطالبه و برای وی مشکل ایجاد کند. البته این مشکل نیز با انعقاد یک مبایعه‌نامه عادی قابل حل است و فروشنده ثمن خود را به موجب مبایعه‌نامه عادی دریافت خواهد کرد.

مدارك لازم جهت تنظيم فروش وكالتنامه ای ملک

  • سند مالكیت
  • بنچاق انتقال ملک به نام موکل
  • شناسنامه و كارت ملی مالک
  • كپی شناسنامه و كارت ملی وکیل

جهت کارهای حقوقی و معاملاتی خود می توانید آگاهانه و با تحقیق درست و آسوده خاطر از خدمات مؤسسه حقوقی ملک پور استفاده نمایید. وکلای ما تمام توان خود را جهت تسریع کار و رفاه حال شما به کار خواهند برد و تا نتیجه مطلوب دست از کار نخواهندکشید. در اسرع وقت با مشاورین و وکلای همیشه همراه مؤسسه حقوقی ملک پور تماس گرفته وکوتاه ترین  وبهترین راههای احقاق حق خود را پیدا نمایید.