ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء به جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء به جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی مانند خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…به وجود آید.

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً کاهش ارزش خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام بدهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش ملک مشاع  به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه تمام شرکا خواهد بود که در صورت عدم اجازه منجر به دعوای  تخلیه ملک مشاعی خواهد شد، چرا که با توجه به مالکیت مشاعی ایشان در هر جزء هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.

نحوه فروش ملک مشاعی در املاک غیر قابل افراز

شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کندکه ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود.مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.

گاهی شرکا پیش خود توافق میکنندکه مثلا یک زمین یا منزل مسکونی را بین خود تقسیم کنند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت اسناد و املاک می تواند سند را تنظیم و صادر کند. اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمی باشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمی باشدکه در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاعی اقدام کنند.

هریک از شرکاء مال مشاعی باید تقاضای افراز و جداکردن ملک خود را به اداره ثبت منطقه اعلام نماید پس از اخذ دستور از رئیس ثبت و ثبت درخواست اداره ثبت نامه ای به شهرداری منطقه جهت تعیین قابل افراز بودن ملک ارسال مینماید( ماده ۱۰۱ ق شهرداری ) که پس از بازدید شهرداری از ملک در صورت غیر قابل افراز بودن ملک طبق قوانین شهرداری به اداره ثبت اعلام و در پی آن اداره ثبت به متقاضی (طبق ماده ۴ قانون فوق الذکر) گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را می دهد تا متقاضی بتواند ملک خود را از طریق دادگاه به فروش برساند.

اگر هر یک از شرکاء برای گرفتن دستور فروش ملک مشاعی اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاعی را صادر می کندو به دلیل اینکه دستور دادگاه حکم و یا قرار نمی باشد شما نمی توانید به دستور دادگاه اعتراض کنید و دستور فروش از جانب دادگاه قطعی می باشد. برای تسهیل روند دادرسی توصیه می شود حتما از یک وکیل باتجربه از مؤسسه حقوقی ملک پور استفاده کنید.

نكاتی را كه در خصوص رسیدگی دادگاه به فروش ملک مشاعی باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از:

  • دستور فروش ملك غیر قابل افراز نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مالی و تعیین وقت رسیدگی و صدور حكم نیست.
  • هزینه دادرسی غیر مالی می باشد مگر در مواردی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد .
  • دادگاه  قبل از رسیدگی، گردش ثبتی ملک را باید از اداره ثبت استعلام نماید تا خواهان و خواندگان تماماً افرادی باشند که در اداره ثبت و دفتر املاک ملک به نام آنها ثبت شده باشد.

فروش ملک مشاعی در املاک قابل افراز

در صورتیکه به تشخیص اداره ثبت ملک قابل افراز تشخیص داده شود دیگر امکان فروش کل ملک وجود ندارد و شخص باید نسبت به انجام ادامه عملیات ثبتی اقدام و سند افرازی خود را دریافت و سپس نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

در شرایطی که یک ملک مشاعی بیشتر از دو نفر شریک داشته باشد یکی از شرکا می تواند بوسیله یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم مشاعی اش اعلام کند و سهم خود را به دیگری بفروشد.

فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک

اگر  یکی از شرکاء ، تمام ملک مشاع را بفروشد، یعنی هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکا  را در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم خودش صحیح بوده اما نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود. باتوجه به اینکه فروش ملک مشاعی بدون اذن شرکا جرم نیست. شرکاء دیگر می توانند یا آن معامله را قبول یا رد کنند. اگر معامله را رد کنند، خریدار در صورتی که از فضولی بودن معامله مطلع باشد هیچ حقی برای اعتراض ندارد اما اگراز فضولی بودن معامله مطلع نباشد، می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ کند.

حق شُفعه در فروش ملک مشاعی

اگر دو نفر صاحب ملکی باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی  بفروشد قانونگزار در این حالت حق شفعه برای شریک دیگر قرار داده است و شریک دیگر با حق شفعه می تواند به محض اطلاع از معامله سهم فروخته شده شریکش را پس بگیرد و پول خریدار را بدهد.

مزایای فروش ملک مشاعی توسط وکیل:

  • مدت زمانی که دستور فروش ملک مشاعی گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
  • نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاعی را دارد، در دادگاه و اداره ثبت نمی باشد.
  • وکیل می تواند هنگام حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یاقابل افراز نیست.
  • بعد از گرفتن دستور فروش ملک مشاعی وکیل می تواند سریعا ملک را به فروش برساند.
  • تمامی شرکاء که مالک ملک مشاع می باشند می توانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند فقط با استخدام یک وکیل کار خود را پیگیری کنند. به شما توصیه می شود برای تسهیل روند مراحل قانونی خود از گروه وکلای باتجربه مؤسسه حقوقی ملک پور استفاده نمایید.

مراحل  و مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل

پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.

در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای فروش ملک مشاعی را انجام خواهد داد.

مدارکی که باید ارائه کنید عبارتنداز: مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی و ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …

لازم است بدانید که استفاده از وکلای مجرب حصول نتیجه را برای شما آسان تر و محتمل تر می سازد.

وکلای با تجربه در مؤسسه حقوقی ملک پور تمام توان خود را جهت اثبات حقانیت شما به کار خواهند برد و تا نتیجه مطلوب دست از کار نخواهندکشید. در اسرع وقت با مشاورین و وکلای همیشه همراه مؤسسه حقوقی ملک پور تماس گرفته وکوتاه ترین  وبهترین راههای احقاق حق خود را پیدا نمایید.