سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت درمحل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.

سرقفلی که در قانون قدیم موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی قابل تصور نیست.

ماهیت حقوقی سرقفلی

بر مبنای قانون موجر و مستأجر قبلی عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ‌یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد. اما در قانون جدید که از سال 76 تصویب شد سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته‌است. همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

قراردادهای اجاره که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشند.

انواع سرقفلی

در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی  قابل بررسی می‌باشد.

۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست‎آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.

حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.

 ۲-سرقفلی واقعی

حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است.

سرقفلی مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.

عوامل تعیین‌کنندۀ میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

حق سرقفلی وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص کاسب است و محاکم بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.

سرقفلی متعلق به محل کسب (محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب (شغل تجاری) است.

حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.

حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.

انتقال سرقفلی

اگر سند سرقفلی رسمی باشد و مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

افرادی که بدون داشتن حق انتقال، سرقفلی ملک را انتقال می دهند، مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف مابقی حق به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت “حق انتقال به غیر را دارد” در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی توافقی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک به این کاراز طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

اسقاط حق سرقفلی

– تغییر شغل

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند

– انتقال به غیر

 در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال و فروش سرقفلی کند، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.

مزایای استفاده از وکیل سرقفلی

دعاوی مربوط به سرقفلی دعاوی پیچیده ای هستند که ورود در این دعاوی به تخصص و اطلاعات کافی نیاز دارد. چرا که این دعاوی شباهت زیادی به هم دارند و تشخیص تفاوت این دعاوی و طرح صحیح هر کدام از این پرونده ها نیاز به دقت و تبحر وکیل متخصص دارد.

وکیل متخصص سرقفلی در هر پرونده ای تاریخ انعقاد قرارداد اجاره را بررسی می کند. بررسی این تاریخ اهمیت زیادی دارد. بعضی از این قراردادها مشمول قوانین قدیم و برخی مشمول قوانین جدید هستند. مقررات این قوانین با هم متفاوتند. از جمله تفاوت هایی که این دو قانون با یکدیگر دارند، مربوط به بحث انتقال سرقفلی است.

علاوه بر این وکیل متخصص سرقفلی بررسی می نماید که مورد مطرح شده، مربوط به سرقفلی است و یا مربوط به بحث حق کسب و پیشه. حق کسب و پیشه یا تجارت، در حالتی پیش می آید که مدت قرارداد اجاره ملک مسکونی پایان یافته است و مالک می خواهد قرارداد را به اتمام برساند و باید مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر پرداخت کند.

وکلای با تجربه مؤسسه حقوقی ملک پور ، با پیشینه ای درخشان در ارائه مشاوره های موثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده های متعدد و پیچیده دعاوی بدون  تردید بهترین و مطمئن ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی و حقوقی و دیگر پرونده های شما عزیزان با موضوعات گوناگون هستند.