ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند. معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری می‌کنند و یک از آن‌ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست.

حتی زمانی که یک ملک از وارث به ورثه می‌رسد در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند اما مرزی برای سهم هر یک مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن‌هاست.

در حالت دیگر می‌توان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.

البته این اشاعه به معنی عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر یک از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانۀ مشاعی شریک صادر می‌شود.

در جایی که دعوای تخلیه ملک مشاعی از عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.

برای تخلیه ملک مشاعی، دعوای خلع ید یا دعوای تصرف عدوانی اقامه می شد.

 دعوای خلع ید به معنای اعم آن به سه دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

  • نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
  • دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد طرح قرار میگیرد.
  • سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

دعوای خلع ید برای تخلیه ملک مشاعی

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده شامل مقررات املاک مشاعی است.

قانون مدنی تصرف هر شریک در ملک مشاع را وابسته به اذن سایر شرکاء دانسته و در صورت نبود اجازه و اذن متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌ له در دعوای خلع ید در تخلیه ملک مشاعی هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک را به خود نماید که از سایر شرکاء اجازه داشته باشد.

هیچ یک از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکاء بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکاء حق دارد درخواست خلع ید ایشان راجهت تخلیه ملک مشاع بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکاء موکول به موافقت همگی می‌باشد.

البته امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها  بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن و اجازه از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود.

دعوای تصرف عدوانی برای تخلیه ملک مشاعی

در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟

در این رابطه 2 دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند.

این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده می‌شود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.

‌باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالی که در بعد کیفری اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گزار بوده است.

لازم به ذکر است که دعوای تصرف عدوانی جهت تخلیه  ملک مشاعی فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.

مراحل و مدارک لازم جهت تخلیه ملک مشاعی توسط وکیل

  • پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل تخلیه ملک مشاعی  شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
  • در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه مستاجر را انجام خواهد داد.
  • مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  • ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …

مؤسسه حقوقی ملک پور با افتخار شما را در تمام مراحل بازپس گیری حق خود یاری می دهد و نهایت تلاش خود را در به نتیجه رساندن کار شما انجام خواهد داد. برای مشاوره و استفاده از تجربه بهترین وکلا با این مؤسسه تماس حاصل فرمایید.